El título II del RDL 26/2026 reordena la fiscalidad de la vivienda en tres frentes: premia en el IRPF al propietario que baja la renta o alquila a jóvenes en zonas tensionadas, recupera una deducción estatal del 10 % para inquilinos con rentas bajas y medias, y permite a los ayuntamientos recargar el IBI de las viviendas vacías hasta el 150 %.
Principales aspectos de las nuevas medidas introducidas en la fiscalidad de la vivienda
Imputación de rentas inmobiliarias en 2026
Con efectos desde el 1 de enero de 2026, la disposición adicional quincuagésima quinta de la Ley del IRPF extiende al ejercicio 2026 el porcentaje reducido de imputación del 1,1 %. Se aplica a los inmuebles situados en municipios cuyos valores catastrales hayan sido revisados, modificados o determinados mediante valoración colectiva general que haya entrado en vigor a partir del 1 de enero de 2012.
Planes de Ahorro a Largo Plazo (artículo 7.ñ LIRPF)
Se mantiene la exención de los rendimientos de los seguros de vida, depósitos y contratos financieros con los que se instrumentan los Planes de Ahorro a Largo Plazo, siempre que no se disponga del capital antes de cinco años desde su apertura. Cualquier disposición anticipada o incumplimiento obliga a integrar los rendimientos generados en el periodo en que se produzca.
Nuevo sistema de reducciones por arrendamiento de vivienda (artículo 23.2 LIRPF)
La reducción del rendimiento neto positivo del alquiler de vivienda pasa a depender de cuánto se modere la renta, de la ubicación en zona tensionada y de la edad del inquilino. Los supuestos generales exigen que el arrendador no sea gran tenedor en el momento de celebrar el contrato.
Vivienda que ya estuvo alquilada (nuevo contrato del mismo arrendador)
| Supuesto | Reducción |
| Renta inicial rebajada más de un 5 % respecto de la anterior y nuevo contrato con el mismo inquilino al terminar el plazo mínimo o sus prórrogas (arts. 9 y 10 LAU) | 100 % |
| Renta rebajada más de un 5 %, nuevo inquilino y renta inicial inferior al límite del índice de precios de referencia | 100 % |
| Renta rebajada más de un 5 %, zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Renta rebajada más de un 5 % y zona tensionada | 90 % |
| Renta rebajada más de un 5 % e inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Renta rebajada más de un 5 %, restantes casos | 70 % |
| Renta inicial no superior a la anterior | 50 % |
| Subida de la renta de hasta el 5 % | 40 % |
| Subida de más del 5 % y hasta el 10 % | 30 % |
| Subida de más del 10 % y hasta el 15 % | 25 % |
| Subida de más del 15 % y hasta el 20 % | 20 % |
| Subida de más del 20 % | 15 % |
La renta anterior se toma una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato previo.
Vivienda alquilada por primera vez
| Supuesto | Reducción |
| Renta inicial inferior al límite del índice de precios de referencia | 100 % |
| Zona tensionada e inquilino de 18 a 35 años | 95 % |
| Zona tensionada | 90 % |
| Inquilino de 18 a 35 años | 85 % |
| Renta igual o superior al límite del índice de referencia | 50 % |
Supuestos especiales
| Supuesto | Reducción |
| Prórroga tácita (art. 10.1 LAU) con renta no superior al límite del índice de referencia y arrendador no gran tenedor | 80 % |
| Arrendatario Administración pública o entidad sin fines lucrativos (Ley 49/2002) que destine la vivienda a alquiler social, a personas vulnerables del ingreso mínimo vital, o vivienda acogida a programa público con renta limitada | 70 % |
| Vivienda rehabilitada (art. 41.1 RIRPF) con obras finalizadas en los dos años anteriores al contrato | 60 % |
Reglas comunes que conviene tener presentes:
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- Los requisitos se cumplen al celebrar el contrato y la reducción se mantiene mientras se sigan cumpliendo.
- Si concurren varias reducciones, se aplica la de mayor cuantía.
- Con varios inquilinos, las reducciones ligadas a la edad se aplican solo sobre la parte del rendimiento que corresponda a los que tengan entre 18 y 35 años.
- Solo se aplican sobre rendimientos declarados en autoliquidación presentada antes de cualquier procedimiento de verificación, comprobación limitada o inspección. No alcanzan a ingresos omitidos o gastos indebidos que se regularicen, aunque el contribuyente los acepte.
- No se aplican a contratos que incumplan el límite de renta del artículo 17.6 LAU en zonas tensionadas.
- Las zonas tensionadas son las recogidas en la resolución del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
Ojo al régimen transitorio: los contratos celebrados entre la entrada en vigor de la Ley 12/2023 y el 1 de diciembre de 2026 conservan la reducción vigente a 31 de diciembre de 2025, por lo que el nuevo cuadro opera en la práctica para los contratos posteriores.
Nueva deducción estatal por alquiler de vivienda habitual (artículo 68.6 LIRPF)
Los contribuyentes con base imponible inferior a 33.007,20 euros anuales pueden deducir el 10 % de las cantidades pagadas en el ejercicio por el alquiler de su vivienda habitual. La deducción se resta íntegramente de la cuota estatal (art. 67.1 LIRPF).
La base máxima de la deducción es:
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- 630 euros anuales si la base imponible es igual o inferior a 23.007,20 euros, lo que supone una deducción máxima de 1.163 euros.
- Entre 23.007,20 y 33.007,20 euros: 11.630 euros menos el resultado de multiplicar 1,163 por la diferencia entre la base imponible y 23.007,20 euros.
Ejemplo: con una base imponible de 28.000 euros, la base máxima es 11.630 − 1,163 × 4.992,80 = 5.823,37 euros, y la deducción máxima, 582,34 euros.
Requisito adicional: durante al menos la mitad del periodo impositivo, ni el contribuyente ni ningún miembro de su unidad familiar puede ser titular del pleno dominio, o de un derecho real de uso o disfrute, sobre otra vivienda situada a menos de 50 kilómetros de la arrendada, salvo resolución administrativa o judicial que impida usarla como residencia.
IBI: tipos diferenciados y recargo por viviendas vacías (artículo 72 TRLRHL)
Las modificaciones del IBI se aplican a los periodos impositivos que se inicien tras la entrada en vigor del RDL; como el IBI se devenga el 1 de enero, en la práctica operarán desde 2027 y siempre que el ayuntamiento lo regule en su ordenanza fiscal.
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- Tipos diferenciados. Los ayuntamientos pueden fijar tipos distintos según el uso catastral para los inmuebles urbanos no residenciales, aplicables como máximo al 10 % de los inmuebles de cada uso con mayor valor catastral. La ordenanza fija el umbral de valor a partir del cual se aplica el tipo incrementado.
- Recargo por inmuebles residenciales desocupados con carácter permanente. Se considera desocupado permanente el inmueble vacío de forma continuada y sin causa justificada durante más de dos años, acreditado conforme a la ordenanza.
| Situación | Fuera de zona tensionada | En zona tensionada |
| Quién puede soportarlo | Titulares de cuatro o más inmuebles residenciales | Cualquier titular |
| Desocupación de más de dos años | Hasta el 50 % de la cuota líquida | Hasta el 50 %; hasta el 100 % para titulares de cuatro o más inmuebles residenciales |
| Desocupación de más de tres años | Hasta el 100 %, modulable según la duración | Hasta 50 puntos adicionales para titulares de cuatro o más inmuebles residenciales |
| Incremento adicional | Hasta 50 puntos más si el titular tiene dos o más inmuebles residenciales vacíos en el mismo municipio | — |
Se consideran en todo caso causas justificadas de desocupación, entre otras: el traslado temporal por trabajo o formación; el cambio de domicilio por dependencia, salud o emergencia social; la segunda residencia, con un máximo de cuatro años de desocupación continuada; las obras o rehabilitación; los litigios que impidan el uso; y la oferta en venta (máximo un año) o en alquiler (máximo seis meses) en condiciones de mercado.
El recargo se devenga el 31 de diciembre y lo liquida anualmente el ayuntamiento, junto con el acto que declare la desocupación. Esa declaración exige audiencia previa del titular y la acreditación de indicios, entre ellos los datos del padrón municipal y los consumos de suministros.