La nueva disposición adicional sexagésima quinta de la Ley del IRPF, introducida por el RDL 26/2026, deja exenta la ganancia patrimonial obtenida al vender una vivienda vacía a un ente público de vivienda social entre el 1 de octubre de 2026 y el 31 de diciembre de 2027: al 100 % si el precio no supera 200.000 euros y de forma decreciente hasta 800.000 euros.
Requisitos de la exención
- Transmisión onerosa de una vivienda realizada desde la entrada en vigor del RDL (1 de octubre de 2026) hasta el 31 de diciembre de 2027.
- Comprador público: entes públicos territoriales y organismos públicos, empresas o sociedades del sector público cuya finalidad sea la promoción y gestión de vivienda social y asequible.
- Valor de transmisión total de la vivienda inferior a 800.000 euros.
- Vivienda desocupada de forma continuada y sin causa justificada durante los dos años inmediatamente anteriores a la venta. Es un requisito ineludible.
Se entiende por vivienda cualquier inmueble que tenga tal consideración según la legislación aplicable y la ordenación urbanística y territorial.
Cuánto queda exento
Si el valor de transmisión es igual o inferior a 200.000 euros, la exención es del 100 %. Entre 200.000 y 800.000 euros, el porcentaje exento, expresado con dos decimales, se calcula así:
\text{Porcentaje exento} = \frac{800.000 – \text{valor de transmisión}}{600.000}
| Valor de transmisión | Ganancia exenta |
| Hasta 200.000 € | 100 % |
| 300.000 € | 83,33 % |
| 400.000 € | 66,67 % |
| 500.000 € | 50,00 % |
| 600.000 € | 33,33 % |
| 700.000 € | 16,67 % |
| 800.000 € o más | Sin exención |
En caso de cotitularidad, los porcentajes se aplican a la ganancia de cada copropietario. El límite de 800.000 euros, en cambio, se refiere al valor de transmisión total de la vivienda.
Reinversión de la parte no exenta
La parte de la ganancia que no quede exenta puede librarse de tributar si se reinvierte en una Cuenta de Ahorro e Inversión Financia Europa Reinversión:
-
- Se debe reinvertir, en el plazo de seis meses desde la venta, el valor de transmisión que proporcionalmente corresponda a la ganancia no exenta.
- Si la reinversión es parcial, la exención se aplica solo a la parte proporcional de la ganancia que corresponda a lo reinvertido.
- La cantidad máxima total reinvertible es de 800.000 euros.
- Si en la fecha de la venta no ha entrado en vigor la orden ministerial que regula las obligaciones de información de la cuenta, los seis meses se cuentan desde la entrada en vigor de esa orden.
- La exención por reinversión solo alcanza a ventas realizadas una vez transcurridos treinta días hábiles desde la entrada en vigor del RDL. La exención directa por la venta no está sujeta a ese plazo.
Ejemplo. Un contribuyente vende por 500.000 euros una vivienda vacía y obtiene una ganancia de 150.000 euros. Queda exento el 50 %, es decir, 75.000 euros. Si reinvierte 250.000 euros (el 50 % del valor de transmisión) en la cuenta de reinversión, también queda exenta la ganancia restante; si reinvierte solo 125.000 euros, queda exenta la mitad de esa parte, 37.500 euros.
Conviene recordar que la cuenta de reinversión exige mantener las aportaciones cinco años; disponer antes obliga a regularizar la exención, salvo fallecimiento.
Cómo se acredita la desocupación
La desocupación de los dos años previos puede acreditarse por cualquier medio de prueba admitido en Derecho y, en particular, con los datos del padrón municipal y los consumos de suministros.
Como causas justificadas de desocupación, la norma remite a las del artículo 72.4 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales. Atención: el propio RDL ha trasladado la lista de causas justificadas del recargo del IBI al nuevo apartado 72.4 bis, por lo que la remisión deberá interpretarse referida a ese apartado mientras no se corrija.
Consecuencias del incumplimiento
Si se incumple cualquiera de las condiciones de la exención o de la cuenta de reinversión, la ganancia queda sometida a gravamen. El contribuyente debe imputarla al año en que la obtuvo mediante una autoliquidación complementaria con intereses de demora, que se presenta entre la fecha del incumplimiento y el final del plazo de declaración del ejercicio en que se produzca.
Para quién tiene interés
La medida está pensada para propietarios particulares con viviendas vacías, sobre todo de valor medio o bajo, para quienes vender a la Administración puede resultar fiscalmente más ventajoso que vender en el mercado libre. Antes de decidir, conviene documentar la desocupación de los dos años previos y valorar la operación en una asesoría especializada en derecho inmobiliario, porque el beneficio depende del valor de venta y de la posible reinversión.